Gå til innholdet

Paretos Optimale - Et fullsmurt marked

Innovasjoner i kredittmarkedet har fremskyndet etterspørselen i boligmarkedet og stimulert økonomien mer generelt. Har du tenkt over hva det betyr?

Viktige innovasjoner er ikke nødvendigvis av teknisk art. For eksempel er både kredittvesenet og aksjeselskapet sentrale forutsetninger for et moderne velstandssamfunn. Kombinasjonen av gjeld og begrenset ansvar har gjort underverker for både evnen og viljen til å ta finansiell risiko.

Med gjeldsfinansiering blir det også mulig å skille investeringsbeslutninger og finansieringsbeslutninger. Lyder det komplisert? Tenk på det slik: Som nyutdannet i dagens Norge er du millionær. Summen av dine fremtidige inntekter utgjør mange millioner kroner, selv når vi diskonterer dem ned til dagens kroneverdi.

For de aller fleste er dette mer enn nok til å kjøpe seg en god bolig. Haken er at du ikke får alle pengene med en gang. Kanskje har du ikke tjent opp prislappen før du er blitt pensjonist, og da spørs det jo om den står fast.

Det er her gjelden kommer inn. Poenget er ikke at du kan kjøpe en bolig som koster mer enn du har spart opp – det er at du kan kjøpe boligen før pengene er spart opp. Du betaler av din livsløpsinntekt, men du betaler i en tidlig opptjeningsfase.

Se så hvordan dette slår ut i et lengre perspektiv. Satt på spissen: Hvis 30-åringer i dag kan kjøpe seg boliger som de ellers hadde måttet vente i nye 30 år på, betyr det at vi i løpet av noen tiår har fremskyndet boligetterspørselen med et volum tilsvarende 30 årskull. Dette er selvfølgelig en grov forenkling, men utviklingen rommer utvilsomt en slik effekt av betydelig omfang.

Tenk litt på følgende mens du leser videre: Hva skjer når denne effekten er uttømt?

Nå er ikke gjeld noe nytt. Det nye er at forbedringer i regelverk, institusjoner og teknologi har gjort mer kreditt tilgjengelig på enklere og bedre tilpasset vis. I Norge går tankene lett til liberaliseringen før jappetiden, men dette er bare en del av et større bilde.

Næringslivet er en viktig del av bildet. Bedre tilgang på riktig priset kreditt gjør det enklere for bedrifter å komme i gang med prosjekter. Så sent som i dette årtusenet har for eksempel bedre institusjonell infrastruktur gitt en kraftig oppblomstring av markedet for høyrentelån (high yield-obligasjoner) i både Norge og Norden forøvrig.

Samtidig har som kjent prisen på kreditt falt og falt i mange år, også reelt (etter forventet inflasjon). Det har mange årsaker, derunder demografiske endringer, men det må være lov å spekulere på om også et bedre utviklet marked og mer effektiv allokering har bidratt til lavere sluttpris på kreditt.

Og det er ikke slik at det bare er husholdningene som bærer gjeldsveksten. Deres andel av publikums innenlandske bruttogjeld er knapt endret på tredve år (opp fra 58 til 59 prosent).

Gjeldsvekst er heller ikke et særnorsk trekk. Ifølge Verdensbanken har verdens totale private bankgjeld (utenom offentlig forvaltning) økt fra 31 prosent av BNP i 1960 til 98 prosent i 2016. Med sammenlignbare tall startet Norges private gjeld på omtrent samme nivå, lå uendret frem til 1982 og økte deretter til 123 prosent. En firedobling på litt over et halvt århundre, altså.

Jeg har tidligere skrevet at den systematisk ekspansive finanspolitikken fra tidlig på 1970-tallet har fått oss til å overvurdere trendveksten i de utviklede økonomiene. Et beslektet spørsmål er da om utviklingen av kredittmarkedet har gitt et lignende bidrag fra privat sektor. Vi kan jo vanskelig legge til grunn at kredittmarkedet skal utvikles i det uendelige.

Gjeldens sykliske betydning er godt utforsket, spesielt etter finanskrisen, og mange har sett på effekten av nivået på gjelden, men det er skrinnere med studier av den enorme gjeldsvekstens mer langvarige effekt gjennom oppbyggingsperioden. Kan det være at vi har feilvurdert endringene i produktivitetsveksten fordi vi har undervurdert det tidligere gjeldsbidraget? Gitt at voksende gjeld stimulerer mens høy gjeld bremser, må sammenligningen ta høyde for dette.

Tall fra Den internasjonale oppgjørsbanken (BIS) viser at privat sektor i de utviklede økonomiene har redusert sin gjeldsbyrde siden finanskrisen, forøvrig i motsetning til fremvoksende økonomier. Investeringsraten i de utviklede økonomiene har forresten også falt med rundt ti prosent. Den har sklidd nedover i lengre tid, men fallet har tiltatt.

Tilbake til boligmarkedet. Det er selvsagt ikke slik at 30-åringene kan kjøpe de boligene som 60-åringene kjøpte tidligere. Mye av etterspørselsøkningen er jo tatt ut i stigende priser. Dermed har markedet, med klassisk ironi, bidratt til å motvirke den initielle effekten: Når prisene reflekterer at folk virkelig kjøper bolig for livsløpsinntekten, er det viktigere å spare på forhånd likevel – til egenkapitalen. Med god avkastning, får vi tilføye.

Men nå er det vel vesentlig redusert fare for at boligprisene galopperer fra deg i mellomtiden.

«Money is a poor man’s credit card.»

- Marshall McLuhan (1911-1980), canadisk medieprofessor –

Dette er et innlegg først publisert på nettsidene til Pareto Asset Management

Har du fått med deg intervjuet med forvalteren av hedgefondet Pareto Nordic Alpha?

Kunder kan nå samle sine fond og aksjer hos Pareto, på vanlig konto eller den nye Aksjesparekonto. Med aktiv konto hos oss får du full tilgang til våre analyser og estimater på selskaper vi følger i Norge, Sverige og øvrige markeder. Les mer om våre tjenester her, eller benytt vårt velkomsttilbud under. Registrering med bank-ID på 3 minutter.

3 siste fra Pareto:

sbo

afg

npro