Gå til innholdet

Solid eiendomsselskap - venter utbytter

Pareto starter analysedekning av eiendomsselskapet Norwegian Property med en kjøpsanbefaling og kursmål 10 kroner.

Fra eiendomssutvikling til utbytte-case

Norwegian Property har vært gjennom noen år preget av restrukturering og salg av deler av selskapets eiendomsportefølje, samt betydelig oppussing og standardheving av de sentrale gjenværende eiendommene på Aker Brygge. Vi tror denne fasen nå går mot slutten, og skriver i en analyse publisert i dag at fokuset i selskapet blir flyttet fra prosjektutvikling til kontantstrøm. Det er særlig tre drivere til økt kontantstrøm fremover.

  1. Stigende leieinntekter, hovedsakelig drevet av lavere ledighet i lokalene
  2. Lavere driftskostnader i forbindelse med ferdigstilling av oppussingsprosjektene
  3. Lavere finansieringskostnader som følge av rullering av eldre rentebindingsavtaler

Dette diagrammet illustrerer vår beregnede effekt av disse faktorene på ventet inntjening i 2016.

Fremover venter vi at fokuset i selskapet flyttes mer i retning porteføljeoptimalisering av eksisterende eiendomsmasse fremfor videre vekst. Som en konsekvens av dette venter vi at selskapet begynner å utbetale jevnlige utbytter. Selskapet indikerte ved presentasjon av tallene for fjerde kvartal 2015 at de så på muligheten for kvartalsvise eller halvårlige utbytter fra starten av 2016. Vi venter konkrete nyheter om dette ved presentasjonen av førstekvartalstallene i nær fremtid.

Sist selskapet var en fase med utbytteutbetalinger betalte de ut 30-50% av fri kontantstrøm fra drift. NPRO har for øyeblikket 1,5 milliarder i fremførbar skattefordel, så fri kontantstrøm er tilnærmet lik EPS før skatt. Om 50% av dette utbetales vil det innebære en direkteavkastning på 3,9% basert på en aksjekurs på 8,65.

«Soft spot» Stavanger reflektert i dagens kurser

Eiendommene til Norwegian Property er hovedsakelig konsentrert omkring Aker Brygge i Oslo, men selskapet har også en eiendomsmasse av betydning i Stavanger. Denne utgjør nå 6% av total porteføljeverdi i NPRO, og er den risikofaktor som har fått mest oppmerksomhet i markedet. Selskapet har de siste år solgt ut mye av sin eiendomsmasse som ikke er Oslo/Aker Brygge, men Stavanger-eiendommene har vært vanskelig å få solgt.

Også når man ser på leieinntektene til NPRO er Stavanger den mest åpenbare kilden til usikkerhet, da leierisikoen på resten av selskapets portefølje ansees som relativt lav. Hele 55% av selskapets totale eiendomsportefølje har en bindingstid på leiekontraktene på mer enn 5 år, og 80% av leietakerne er bundet i mer enn 3 år. Som vi ser av den lyse blå stolpen i diagrammet under er det i hovedsak eiendommer i Stavanger som nå har en kortere gjenværende leietid enn 1 år.

Rimelig priset i forhold til NAV

Aksjekursen i NPRO har kommet ned fra i overkant av 10 i 2014 til nærmere 8,50 i dag. I samme periode har faktisk NAV (beregnet av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital) steget fra 11,27 i 2014 til 12,39 ved årsslutt 2015. Historisk har aksjen vært handlet med en rabatt på NAV, men denne rabatten er nå høyere enn historisk gjennomsnitt. Vi tror at selv med ytterligere potensielle nedskrivninger i Stavanger er dagens rabatt for stor. Dette sammen med de positive driverne på selskapets kontantstrøm gjør at vi gir en kjøpsanbefaling på Norwegian Property og setter kursmål til 10 kroner.

For grundig gjennomgang av alle faktorer som påvirker selskapet se vår 62 siders «Initiating coverage» av Norwegian Property.

Toppbildet er fra Aker Brygge i dag og ble tatt av artikkelforfatteren.

Denne artikkelen er laget av Pareto Securities AS (“Pareto”). Pareto fraskriver seg ethvert ansvar for bruk av innholdet. Investeringsbeslutninger gjort på bakgrunn av innholdet gjøres for egen risiko. For ytterligere informasjon om relevante definisjoner, metoder, risiki, interessekonflikter, ansvarsfraskrivelser mv, vennligst se våre nettsider www.paretosec.com.

Relaterte artikler:

XXL - Ny analyse fra Pareto

01-04-2016 av Karl Oscar Strøm

Ny analyse av 13 sparebanker

22-03-2016 av Karl O. Strøm, basert på analyse av Vegard Toverud og Sindre Sunde

Selvaag Bolig med Baard Schumann

06-04-2016 av Karl Oscar Strøm

3 siste fra Pareto:

NPRO

Meld deg på vårt nyhetsbrev

Ved å sende dette skjemaet samtykker du til at Pareto Securities kan sende deg nyhetsbrev. Du samtykker i tillegg til at vi lagrer ditt navn og epost-adresse. Du kan lese mer om hvordan vi behandler personopplysninger i vår personvernerklæring.